Oft gestellte Fragen / FAQ

Darf ich als Ausländer überhaupt Immobilien in Südwestflorida erwerben?

Generell gibt es in Südwestflorida keine Beschränkungen hinsichtlich des Immobilienkaufs durch Ausländer. Aber: Für Ausländer gelten teilweise andere Regelungen als für US-Bürger, die beachtet werden müssen, um spätere Enttäuschungen und Probleme zu vermeiden.
Seien Sie sicher, dass Denise Hudson langjährige Erfahrungen im Verkauf von Immobilien an Nicht-Amerikaner hat und Ihnen die notwendigen US-Immobilienbegriffe und Erfahrungen umfassend erläutern kann. Für Sonderfälle arbeiten wir mit ausgezeichneten Anwälten und Steuerberatern zusammen, die auch die letzten, seltenen Fragen zu klären in der Lage sind.

Was bedeutet MLS?

MLS ist eine Abkürzung und steht für „Multiple Listing Service“. Der MLS ist eine äußerst umfangreiche Datenbank, in der alle Immobilien einer Stadt oder Region aufgelistet sind. Sobald eine Immobilie zum Verkauf angeboten wird, stellt der listende Makler diese ein.
Jeder Makler bietet also jede auf dem Markt verfügbare Immobilie an. Im Gegensatz zu unserem europäischen System – hier kann der Makler nur auf seine eigenen Objekte zugreifen.
Ein unschätzbarer Vorteil: Damit können Sie sich den Makler frei aussuchen, unabhängig von einer Immobilie, die Sie interessiert. Der Makler Ihrer Wahl ermittelt nach Ihren Wünschen geeignete Objekte, schlägt Ihnen diese vor und aus Ihren Antworten oder Kritiken entwickelt sich schnell ein sehr genaues Bild Ihrer Vorstellungen und Wünsche.
Sie werden feststellen, wie schnell und umfassend unser Team Sie mit immer besser zu Ihren Vorstellungen passenden Immobilien versorgt. Dies geschieht alles noch, während Sie in Deutschland sind, damit später, keine wertvolle Zeit vor Ort verschwendet werden muss. Aber es kommt noch besser: Die Kosten für Ihren Makler zahlt der Verkäufer! Warum sollten Sie sich dann nicht den besten aussuchen?

Was für Folgekosten kommen da eigentlich auf mich zu?

Diese Frage lässt sich natürlich nicht pauschal beantworten. Aber wir haben etliche Beispielrechnungen, die wir auf Wunsch mit Ihnen durchgehen und eingehend besprechen. Hier zeigt sich schon wieder der Vorteil unseres Konzeptes der Immobilienberatung.
Diese Zahlen musste ich mir als Käufer mühsam über das Internet heraussuchen. Mit dem Nachteil, dass ich nie genau wusste, wie aktuell die Werte waren. Auch konnte ich zu diesem Zeitpunkt schwer einschätzen, was wirklich notwendig und was eigentlich überflüssig ist. Wir können Ihnen selbstverständlich die notwendigen Zahlen unmittelbar zukommen lassen und natürlich auch die Notwendigkeiten plausibel begründen.

Muss ich während des ganzen Verfahrens in Florida vor Ort sein?

Selbstverständlich nicht! Genau dafür ist Denise Hudson als Ihre Maklerin ja da und vor Ort, mit Ihrer grossen und langjährigen Erfahrung. Heutzutage kann alles über Email, Fax oder auch die Post abgewickelt werden. Auch beim sogenannten „Closing“ müssen Sie nicht persönlich zugegen sein. Sie bekommen die wichtigen Unterlagen per Kurier zugeschickt und schicken diese dann termingerecht zurück. Verschiedene Gesellschaften bieten einen solchen Kurierservice. Aber auch darum kümmern wir uns selbstverständlich!

Was ist ein „homestead status“?

"homestead status" kann beantragt werden von Eigentümern von Immobilien, die permament in Cape Coral (oder der entsprechenden Stadt) wohnen, also ihren Hauptwohnsitz dort gemeldet haben. Das bringt vor allem Steuererleichterungen bei der "real etsate tax" - also der Grundsteuer für dieses Eigentümer.

Für Ausländer geht das nur mit Grrencard, also Arbeitserlaubnis und einem ersten Wohnsitz in Cape Coral, bzw in der Stadt, in der die Immobilie liegt.

Was bedeutet „escrow“ im Zusammenhang mit Steuer oder Versicherung?

Ein "escrow" Konto ist schlicht ein Treuhandkonto, dass bei und von einem Anwalt, einer Firma, die Immobilienkäufe/verkäufe abwickelt (title company), Banken o.ä. geführt wird, Hier werden Gelder treuhänderisch verwaltet.

Üblich ist zum Beispiel, dass hpothekengebende Banken ein "escrow" verlangen, für die jährlichen Grundsteuern (real estate tax) und auch die jährlich anfallenden Vericherungsprämien für finanzierte Immobilien. So stellt das entsprechnden Geldinstitut sicher, dass die Gelder für Steuer und Versicherung bei Fälligkeit auch zur Verfügung stehen. Ind er Regel wird dann auch von der Bank direkt überwiesen. Konkret werden also an die Geschäftsbank monatlich (sehr üblich ist auch eine zweiwöchentliche Zahlung in den USA - also 26 Zahlungen pro Kalenderjahr) die anfallenden Zinsen, Tilgung und jeweils ein Zwölftel der Versicherungssumme und zu erwarteder Steuersumme gezahlt.

Was für Versicherungen brauche ich überhaupt und was kosten die?

Hausversicherungen werden natürlich von den Hypotheken gebenden, also finanzierenden, Banken verlangt. Die Versicherungen sind die üblichen Gebäudeversicherungen (hier muss darauf geachtet werden, dass teure, zusätzliche "Anbauten", wie zum Beispiel der Screen auch eingeschlossen sind, mit einer vernünftigen Summe). Zusätzlich verlangen die Banken eine Versicherung, die mögliche Flutschäden abdeckt. Da ist es wichtig, die Summe für den Neuaufbau des Hauses abzusichern.

Die Nachweise über die Versicherungen müssen dann den Banken zur verfügung gestellt werden. Ind er Regel findet aber eine Kommunikation zwischen Banken und Versicherungen statt.

Ist es unbedingt notwendig einen Rechtsanwalt und/oder Steuerberater zu konsultieren?

Wie viele Fragen lässt sich diese Frage nicht eindeutig und für jeden einheitlich, also allgemein, hier beantworten. Es hängt von der persönlichen Situation ab, den individuellen Zielen, was möchten Sie machen oder erreichen.

Grundsätzlich bekommen Sie immer eine erste, kostenfreie Beurteilung der Lage von den entsprechenden Fachkräften. Wenn Sie Ihre Immobilie auch vermieten möchten, werden Sie ohnehin einen Steuerberater benötigen. Natürlich haben wir entsprechende Erfahrung und selbstverständlich auch Kontakte und Adressen von Fachkräften, die Sie vor Ort direkt konsultieren können.

Es schadet nie, sich intensiv beraten zu lassen, um so die Situation besser abschätzen zu können und die Fehlerquote möglichst gering zu halten. Aber dafür haben Sie ja den ersten Schritt schon getan - Sie haben uns gefunden!

Wer inspiziert die Immobilie auf Mängel? Habe ich das Recht hierzu?

Natürlich werden Sie die Immobilien, die Sie dann endgültig interessieren und die Sie als mögliche Kandidaten für sich erkoren haben, in einer ersten Besichtigung inspizieren. Nichts kann diesen ersten, perösnlichen Eindruck ersetzen. Wir können Ihnen Bilder, Texte, virtuelle Touren anbieten, können Ihnen Argumente für und gegen jede Imobilie nennen, letztlich entscheidet Ihr erster Eindruck, ob Sie sich in das Haus (oder Grundstück) verlieben oder nicht.

Haben Sie sich für eine Immobilie entschieden und möchten eine "Offer" abgeben, nimmt das offizielle Prozedere seinen Lauf und wird von Ihnen, mit usnerer Hilfe kontrolliert. Hier geht es zunächst um den Preis und die Bedigungen. Die (Standard)Verträge sind alle sehr käuferfreundlich gefasst und sehen vor, dass ein von Ihnen Beauftragter eine "home inspection" durchführt. Der positive Verlauf dieses Gutachtens wird im Vertrag mit einer Rücktrittsklausel berücksichtigt.

Natürlich schickt auch die finanzierende Bank einen Gutachter, der prüft, ob der im Vertrag angegebene und vereinbarte Kaufpreis realistisch ist. Auch hier gibt es die so genannte Finanzierungsklausel, auf die man auf keinen Fall verzichten sollten. Sollte der Gutachter der Bank zu einem anderen Ergebnis kommen in seinem so genannten "appraisal", ist der Vertrag hinfällig, weil die Finanzierung nicht zustande gekommen ist.

Auch finanzieren die Banken auf Basis des eigenen Ergebnisses der Begutachtung. Üblich ist eine Beleihung von 70%, also 30% Eigenkapital. Diese 70% beziehen sich nicht! auf den Kaufpreis, sondern auf das Schätzergebnis, dass der Gutachter der Bank eruiert.

Nähere Details bekommen Sie gern bei einem persönlichen Gespräch.

Wie lange dauert ein solcher Kauf bzw. die gesamte Abwicklung?

Die Abwicklung ist in der zeitlichen Länge unterschiedlich. Es hängt davon ab, wie schnell Gutachter, Title Company, Bank und andere den Kauf/Verkauf abwickeln können.

Dies wiederum hängt ab, von der allgemeinen Lage - Stichwort: Wieviel ist zu tun? Es hängt auch davon ab, was gekauft wird. Ein Grundstück kann sicherlich abgewickelt werden innerhalb von 4 bis 6 Wochen, wenn alles passt. 

Grundsätzlich können alle notwendigen Unterschriften bei einem Notor vor Ort geleistet werden, so dass Sie zum eigentlichen Termin des "closings" nicht persönlich vor Ort sein müssen.

Wie viel Zeit benötige ich als Käufer vor Ort?

Diese Frage ist natürlich sehr individuell und schwierig allgemein zu beantworten. Wir bereiten Sie in Gesprächen und mit Angeboten genau vor. Zunächst müssen wir gemeinsam Ihre genauen Ziele und Intentionen entwickeln. Dann wird es Angebote geben, die der Markt im Moment bereit hält. Hier wird es, neben Ihren persönlichen Vorlieben, auch um objektive Sachverhalte gehen.

Erfahungsgemäss bleiben dann am Ende einige, mögliche Immobilien übrig, die Sie dann vor Ort besichtigen möchten. Also bevor Sie dann vor Ort sind, erfahren Sie schon von uns eine ganze Menge, so dass Sie auch in der Lage sind ein subjektiv/objektives Urteil zu fällen und ggfls eine Offer abzugeben.

Sie merken schon, es liegt auch am eigenen Interesse und der eigenen Belastbarkeit. Wir haben Kunden, die möchten Urlaub und Immobilienkauf verbinden, andere besuchen 10 Immobilien am Tag und kommen nur, um den Erwerb durchzuführen. Jeder nach seinem Geschmack und gemäss dem eigenen Rhytmus. Sie müssen und sollen sich wohlfühen - das Ganze soll ja Spass und Freude machen und ein herrliches Erlebnis und Traumerfüllung sein.

Wo und wie finanziere ich als Nicht-Amerikaner die Immobilie?

Die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie wird in der Regel von einer US Bank durchgeführt. Europäische Banken tun sich da sehr schwer, was aufgrund der Distanz (und mittlerweile auch durch die Ursachen für die Krise)  verständlich ist.

Normalerweise erarten die Banken eine Eigenleistung von 30%. Denken Sie bitte daran, dass auch Möbel, TV, Geschirr etc gekauft werden muss und das nicht zur Finanzierung gehört, wenn Sie das Eigenkapital kalkulieren.

Auch heir haben wir eine hervorragende Spezialistin, die Sie mit allen notwendigen Informationen versorgen wird und verschiedene Möglichkeiten mit Ihnen durchgeht. Auch kann hier in Europa bereits ein "preapproval" durchgeführt werden. So wissen Sie schon sehr frühzeitig im Gesamtprozess, wieviel Geld zur Verfügung stehen wird. Auch hier - nehmen Sie sich Zeit un klopfn Sie hier alles in Ruhe ab. So haben Sie ein sehr gutes Gefühl, wenn Sie vor Ort sind und wissen, dass Sie gut gerüstet sind.

Sprechen Sie uns an - das Thema ist zu komplex und zu wichtig, um hier umfassend darauf eingehen zu können.

Was geschieht beim sogenannten „closing“?

Das "closing" stellt sozusagen den Endpunkt der gesamten Transaktion dar. Hier treffen sich alle Beteiligten (wenn Sie nicht kommen können oder wollen, werden Sie von Ihrem mMkler vor Ort vertreten. Das ist sehr üblich und durchaus normal. Wenn Sie zeitich dabei sein können, ist das natürlich der krönende Abschluss und der echte Beginn Ihres Traumes) und wicklen nach den Gutachten, Prüfung der Sachverhalte, Freigabe der Hypothek etc etc den Kauf abschliessend ab. Vielleicht ist dieser Termin am ehesten mit dem Notartermin in Europa vergleichbar.

Hier wird am Ende des "closings" auch offiziell der Schlüssel übergeben und damit der Zugang zur Immobilie uneingeschränkt freigegeben. Die Urkunde bekommen Sie dann später von den Behörden, nach Eintragung, postalisch zugestellt.

Was ist eine „title company“?

Wenn Sie sich bis hierher durch alle Fragen durchgearbeitet haben, sollten Sie uns für die letzte(n), allgemeine(n) Frage(n) am besten persönlich kontaktieren. Ihr Interesse ist offensichtlich so gross, dass wir miteinander sprechen sollten und ggfls ihren Traum "auf den Weg" bringen. Gern beraten wir Sie völlig unverbindlich und prüfen gemeinsam mit Ihnen, ob und wie der Traum verwirklicht werden kann.

Denken Sie daran, auch wir haben am Anfang die Schmetterlinge des Glücks und derUnsicherheit gespürt. Aber wir haben "es", nach guter Vorbereitung getan und es niemals bereut!

Fragen über Fragen, die das ganze Unterfangen in der neuen Welt sehr kompliziert erscheinen lassen?

Rufen Sie uns an … Wir freuen uns darauf, Ihnen kompetent und freundlich zur Seite zu stehen. Gern zeigen wir Ihnen, dass der gesamte Vorgang nicht schwierig und kompliziert, sondern nur ungewohnt für Sie ist. Immobilienkauf in Florida soll Spass machen und profitabel sein. Nutzen Sie unsere Kompetenz und gönnen Sie sich die Besten ….

Testen Sie uns und unser unschlagbares Konzept – die Kosten übernimmt jemand anders!